Spekulationssteuer bei Immobiliengeschäften

Spekulationssteuer: Wann wird diese fällig und und wie kann man sie vermeiden? Im allgemeinen Sprachgebrauch spricht man oft von „Spekulationssteuer“, dies ist allerdings nicht ganz korrekt. Die gesetzliche Grundlage für diese Steuer liefert Paragraph 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Demnach werden „Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23“ besteuert. Die Gewinne aus Immobiliengeschäften werden demzufolge bei der Einkommenssteuer berücksichtigt und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.

Wann fällt Spekulationssteuer für Immobilien an?

Wenn Sie Immobilien innerhalb von zehn Jahren ab Kaufdatum veräußern, spricht der Staat von spekulativem Handel. Auf dieses Immobiliengeschäft wird „Spekulationssteuer“ erhoben. Der Grund für den Verkauf ist hierbei irrelevant.

Die Spekulationszeit für nicht selbst genutzte Immobilien beträgt hier zehn Jahre. Für selbst bewohnte Immobilien gilt eine Frist von drei Jahren, um von einem steuerfreien Immobilienverkauf zu profitieren. Ausschlaggebend in beiden Fällen ist das Datum der notariellen Beurkundung des damaligen Erwerbes.

Bie gemischtgenutzten Immobilien, beispielsweise einem zum Teil selbstgenutztem und zum Teil vermieteten Mehrfamilienhaus wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet. In diesem Fall unterliegt nur der vermietete Teil der Spekulationssteuer, der für eigene Wohnzwecke genutzte Teil wird nicht besteuert.

Spekulationssteuer reduzieren

Die Höhe der abzuführenden Steuer hängt von Veräußerungsgewinn und Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab.

Es gibt jedoch Möglichkeiten die Steuerbelastung zu verringern, indem Sie Ausgaben, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen geltend machen. Beispielsweise wären das folgende Positionen:

Modernisierungskosten
Instandsetzungskosten
Grunderwerbssteuer und Gebühren für den Grundbucheintrag
Gebühren für Makler und Notar
Weitere Kosten, die für den Verkauf und Kauf der Immobilie aufgebracht werden mussten
Werbungskosten für beispielsweise Verkaufsinserate,
Grunderwerbsteuer und Kosten für die Grundbucheintragung sowie
Vorfälligkeitsentschädigung

Bespielrechnung:

400.000 € Kaufpreis

200.000 € Anschaffungskosten

20.000 € Kosten für Verkauf

180.000 € zu versteuernder Gewinn

40 % individueller Steuersatz

= 72.000 € abzuführende Steuer

Spekulationssteuer vermeiden

Spekulationsfrist abwarten
Die einfachste Möglichkeit die Spekulationssteuer zu vermeiden ist, die Frist einfach abzuwarten. Bei nicht selbst genutzten Immobilien wären das 10 Jahre und bei selbstgenutzten Immobilien 3 Jahre. Hier die nötige Geduld aufzubringen kann sich schlussendlich lohnen, vor allem bei Immobilien die seit der Zeit des Erwerbes eine erhebliche Wertsteigerung erfahren haben, hier können nicht ganz unerhebliche Beträge entstehen, die an den Fiskus zu entrichten sind.
Immobilie selbst bewohnen
Eine weitere Möglichkeit ist, die Immobilie vor Veräußerung in 3 vorangegangenen Jahren selbst zu bewohnen. Allerdings zählt für die Frist nur für 2 volle Jahre, ohne dass das 3. Jahr vollendet sein muss.
Maximal drei Objekte veräußern
Auch bei der Veräußerung mehrerer Immobilien ist Vorsicht geboten. Hier gilt die „Drei-Objekte-Grenze“. Sie besagt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel – und keine private Vermögensverwaltung – regelmäßig vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei „Objekte“ in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft. Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu gewerblichen Einkünften. Je nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt nicht nur Einkommenssteuer sondern auch die Gemeinde Gewerbesteuer fest.