Besonderheiten von Erbpachtimmobilien
Verkauf u. Kauf von Erbpachtimmobilien - Was sollte man wissen?
Das Erbbaurecht ist eine Möglichkeit, um günstiger an ein Eigenheim zu kommen. Doch es gibt einige Besonderheiten, die Erbpachtnehmer in Bezug auf Erbpachtimmobilien beachten sollten. Wie funktioniert Erbpacht, welche Vorteile haben Erbpachtimmobilien für Käufer, und welche Besonderheiten sind bei der Finanzierung und der Bewertung zu beachten? Antworten auf diese und weitere Fragen erhalten Sie hier.
Wie funktioniert Erbpacht?
Juristisch korrekt handelt es sich bei der Erbpacht um Erbbaurecht. Es ermöglicht Bauherren, ein Haus zu bauen, ohne das Grundstück zu erwerben. Stattdessen kann es über einen Zeitraum von bis zu 99 Jahren gepachtet werden. Die Dauer der Erbpacht ist gesetzlich nicht festgeschrieben und obliegt insoweit der Vereinbarung der Vertragsparteien. Meistens handelt es sich um eine Dauer von 50, 60 und 75 bis 99 Jahren. Der häufigste Fall in der Praxis sind 99 Jahre.
Angeboten werden diese Grundstücke mit den entsprechenden Erbbaurechtsverträgen oftmals von Stiftungen, Kirchen und Gemeinden, wobei auch Privatpersonen Erbbaurechtsgeber sein können. Der dem Verhältnis zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer zugrunde liegende Vertrag ist der Erbbaurechtsvertrag. Eine Immobilie mit Erbbaurecht eignet sich für einkommensschwache Familien, die dadurch die Möglichkeit haben, im eigenen Haus zu wohnen. Allerdings bleiben Grund und Boden, auf dem die Immobilie steht, im Eigentum des Erbbaurechtsgebers, während der Immobilienkäufer lediglich ein Nutzungsrecht für das Grundstück erhält.
Wie hoch ist Erbbauzins?
Für die Nutzung des Grundstückes fällt während der Vertragslaufzeit ein monatliches Nutzungsentgelt, der Erbpachtzins an, welcher an den Grundstückseigentümer zu zahlen ist.
Der Erbpachtzins beträgt in der Regel 3 % bis 5% des Grundstückswertes. Hat das Grundstück beispielsweise einen Wert von 100.000 Euro und wird ein Zinssatz von 3 % vereinbart, fallen jährlich 3.000 Euro Erbbauzinsen an. Das entspricht einer finanziellen Belastung von 250 Euro im Monat.
In manchen Verträgen ist der Erbpachtzins auch mit einer Wertsicherungsklausel gekoppelt, welche sich am Verbraucherpreisindex orientiert. Das bedeutet, dass der Zinssatz regelmäßig an die allgemeine Preisentwicklung angepasst wird. Der Verbraucherpreisindex kann beim Statistischen Bundesamt eingesehen werden. Eine Anpassung kann frühestens alle drei Jahre erfolgen. Der Zins kann sich damit über die Laufzeit verändern.
Vorteile einer Erbpachtimmobilie
Ein Erbbauimmobilie lohnt sich immer dann, wenn die Preise für Grundstücke oder die Zinsen für Baugeld sehr hoch sind. Insoweit liegt einer der Vorteile von Erbpachtimmobilien für Käufer auf der Hand: Sie sparen die Kosten für den Kauf eines Grundstücks.
Bei einem regulären Immobilienkauf, erwirbt der Käufer das Grundstück und die Immobilie als Einheit. Beim einer mit einem Erbbaurecht belasteten Immobilie erwirbt der Käufer als Erbbaurechtsnehmer eine Immobilie auf dem Grundstück eines Erbbaurechtsgebers. Der Käufer erwirbt damit zwar das Haus oder die Wohnung, aber nicht das Grundstück. Da besonders die hohen Grundstückspreise in München und dem Münchner Umland preislich einen großen Bestandteil des Kaufpreises ausmachen, kann sich ein Kauf einer Erbpachtimmobilie durchaus lohnen, wenn der Grundstücksanteil beim Erwerb wegfällt. Kostet eine Eigentumswohnung ohne Erbpacht ca. 500.000 €, kann sie mit Erbpacht durchaus nur 350.000 € kosten. Bei einem Erwerb eines Hauses auf einem Erbpachtgrundstückes können die preislichen Unterschiede noch deutlicher sein. Was Sie aber berücksichtigen sollten ist die zusätzliche monatliche Belastung durch den Erbpachtzins. Hier sollte besonders Augenmerk auf die Höhe des Erbpachtzinses gelegt werden und ob dieser gegebenenfalls an eine Wertsicherungsklausel gebunden ist und damit künftig veränderbar ist.
Besonderheiten bei der Finanzierung von Erbpachtimmobilien
Möchte man eine Immobilie mit Erbbaurecht finanzieren, gilt es im Vorfeld einiges zu wissen. Bei der Finanzierung gelten eng gesteckte Voraussetzungen vonseitens der finazierenden Bank:
1. Banken finanzieren nur solche Grundstücke, bei denen die Restlaufzeit des Erbbauvertrages
mindestens noch 40 Jahre beträgt.
2. Es sollte entsprechendes Eigenkapital vorhanden sein. Der Eigenkapitalanteil liegt hier in der
Regel höher als bei einer Finanzierung einer Standardimmobilie. Dies hängt mit der im
Erbpachtvertrag festgelegten Beleihungsgrenze zusammen.
3. Bei Finanzierungen für Erbpachtimmobilien ist der Zins oftmals höher als bei einer klassischen
Baufinanzierung. Grund hierfür ist, dass für Banken die Finanzierung von Erbpachtimmobilien mit
einem höheren Risiko verbunden ist.
Ein Nachteil aus Sicht der Bank bei der Finanzierung von Erbpachtimmobilien ist auch, dass das Grundstück nicht im Eigentum des Erbpachtnehmers steht, sondern lediglich gepachtet ist. Das bedeutet, dass den Kreditgebern lediglich der Wert der Immobilie als Sicherheit dient, nicht jedoch der Wert des Grundstücks, welches in der Praxis oftmals einen deutlich höheren Wert aufweist, als die Immobilie ansich.
Läuft der Erbbauvertrag aus, erlischt das Nutzungsrecht an dem Grundstück und geht zurück auf den Grundstücksbesitzer, ebenso wie die Immobilie. Hierfür muss der Grundstücksbesitzer den Erbpachtnehmer allerdings mit mindestens 2/3 des Verkehrswertes entschädigen. Die Höhe der Entschädigung ist im Erbpachtvertrag festgelegt. Es ist ratsam, bereits vor Ablauf des Erbpachtvertrages mit dem Erbpachtgeber ins Gespräch zu gehen um die Situation im Vorfeld zu verhandeln und sich um eine Verlängerung des Erbpachtvertrages zu bemühen.
Grunderwerbssteuer bei Erbpachtimmobilien
Obwohl beim einem Kauf einer Erbpachtimmobilie kein Grund und Boden erworben wird, ist der Erwerber auch hier grunderwerbssteuerpflichtig. Die Grunderwerbssteuer wird bei Erbpachtimmobilien jedoch anders berechnet als bei einem regulären Immobilienerwerb. Die Grundlage zur Bemessung bildet der jährlich zu entrichtende Erbbauzins und der im Bewertungsgesetz Anlage 9a festgeschriebene Vervielfältiger, welcher mit dem Erbpachtzins p.a. multipliziert wird. Daraus ergibt sich die zu besteuernde Gegenleistung.
Berechnung Grunderwerbssteuer bei Erbpacht
Berechnung der Grunderwerbssteuer bei Erbpachtimmobilien:
⁃ Erbbauzins x 12 = Jahreswert
⁃ Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung
⁃ Grunderwerbsteuersatz x Gegenleistung = Grunderwerbsteuer
Ein Beispiel:
⁃ monatlicher Erbsteuersatz: 400 EUR
⁃ Jahreswert Erbpachtzins: 400 EUR x 12 Monate = 4.800 EUR
⁃ (Vervielfältiger bei einer LZ von 99 Jahren lt. Anl. 9a = 18,589)
⁃ Gegenleistung: 4.800 EUR x 18,589 = 89.227,2 EUR
⁃ Grunderwerbsteuer (Bayern): 89.227,2 EUR x 3,5% = 3.122,95 EUR
Die entrichtende Grunderwerbssteuer beträgt in diesem Beispiel 3.122,95 €.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Erbpachtimmobilie?
Bei der Ermittlung des Verkehrswertes bei einer mit einem Erbbaurecht belasteten Immobilie gibt es mehrere Faktoren, die den Wert der Erbpachtimmobilie stark beeinflussen können.
Eine erheblich Auswirkung auf den Wert hat die Restlaufzeit des Erbpachtvertrages. Je kürzer diese noch ist, desto negativer wirkt sich dies auf die Bewertung aus. Auch die Höhe des aktuellen Erbbauzinses, die vereinbarte Ablöse zum Ende der Laufzeit und der Liegenschaftszins sind weitere Faktoren, die eine Rolle spielen. Auch der allgemeine Zustand der Immobilie, Zustand, Alter, Ausstattung, Lage wird in die Bewertung mit einbezogen.
Wodurch unterscheiden sich “Heimfall” und “Zeitablauf des Erbbaurecht”?
Der Heimfall tritt bei Vertragsverletzungen bzw. Unter im Erbbaurechtsvertrag definierten Bedingen ein, und zwar innerhalb der Laufzeit. Der Heimfall bezeichnet damit nicht das Ende des Erbbauvertrages.
Fälle für einen Heimfall:
• Vertragsverletzung aus den im Erbbauvertrag festgelegten Verpflichtungen
• Konkurs oder Zwangsversteigerung des Erbbaurechtnehmers
• Bei Tod des Erbbauberechtigten oder des Erbbaurechtgebers
• Die Nicht- oder Unterversicherung der Immobilie
• Grobe Unterlassung der ordnungsgemäßen Instandhaltungspflicht der Erbpachtimmobilie
• Der Verstoß gegen die Pflicht, ein dem Bebauungsplan entsprechendes Wohnhaus auf dem Grundstück zu errichten
• Zahlungsverzug des Erbbauzines von mehr als 2 Jahren
Der Zeitablauf ergibt sich jedoch durch das im Erbbaurechtsvertrag definierte Ende der Laufzeit.
Bei Zeitablauf erlischt das Erbbaurecht von selbst, das Erbbaurecht wird gelöscht und das Erbbaugrundbuch geschlossen.
Beide Fälle haben gemeinsam, dass die Immobilie dem Grundstückseigentümer zufällt und gemäß §27 bzw. §32 ErbbauRG vertragsgemäß zu entschädigen ist.
