Umland wird attraktiver – Hier steigen die Preise bis 2035

Speckgürtel wird deutschlandweit attraktiver

Focus-Artikel vom

Mittwoch, 21.12.2022, 16:00

Zwei aktuelle Untersuchungen sprechen dafür, dass dies auch in anderen deutschen Metropolregionen der Fall ist und ausgewählte Randkommunen zunehmend zu einer attraktiven Adresse werden – etwa für Immobilieninvestoren, wie die Bonava in Zossen.

So zeigt eine Auswertung der Datenanalysefirma Empirica Regio für Berlin, Hambur, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart, dass sich der Trend zur Abwanderung ins Umland seit dem Jahr 2018 verstärkt hat und die Metropolen mehr Menschen an ihr Umland verlieren. Während im Jahr 2018 unterm Strich mehr als 47.000 Menschen aus den sieben größten deutschen Städten in direkt angrenzende Landkreise oder kreisfreie Städte abwanderten, waren es 2021 schon rund 56.600. Besonders aus Hamburg (11.145), Köln (7894), Frankfurt (6653) und eben Berlin (17.249) zog es demnach im Saldo viele Menschen ins Umland.

Hauptgrund für die neue Lust der Deutschen auf den Speckgürtel: Es gebe in den Metropolen zu wenig bezahlbaren Wohnraum, schreiben die Studienautoren von Empirica Regio. Immer mehr Menschen seien bereit, längere Fahrzeiten in die Städte auf sich zu nehmen – auch Landkreise in einer Entfernung von einer Stunde und mehr profitierten davon, sagte Jan Grade, Geschäftsführer von Empirica Regio.

Schon im Zuge der Corona-Pandemie haben viele Menschen mit dem Wunsch nach mehr Abstand die Städte ins Umland verlassen. Doch die Pandemie sei nur ein Trendverstärker und nicht einzige Ursache, meint Grade.

Ähnlich sehen das die Forscher des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung. Sie haben Anfang Dezember neue demografische Daten veröffentlicht. Demnach ist die Zahl der Fortzüge aus den kreisfreien Großstädten in kleinere Städte und ländliche Regionen im Jahr 2021 im Vergleich zu 2019 um 1,8 Prozent gestiegen, gleichzeitig sanken die Zuzüge in die Großstädte um 5,4 Prozent. Damit ist das Binnenwanderungssaldo der Großstädte auf einem so niedrigen Niveau wie seit 30 Jahren nicht mehr, als es eine deutliche Abwanderung in das Umland gab.

Mit einem vorübergehenden Pandemieeffekt sei das nicht mehr zu erklären, lautet auch hier das bestimmte Fazit der Forscher. Die Zahlen zeigten vielmehr einen „anhaltenden und verstärkten Trend zur Suburbanisierung in Deutschland.“ Vor allem Familien zögen weg aus den Städten wegen veränderte Wohnpräferenzen, Wohnungsknappheit und anhaltend hohe Wohnungspreise in Großstädten.

Auch in den Speckgürteln steigen die Wohnungspreise

Inzwischen steigen durch die gesteigerte Nachfrage in den Umlandgemeinden aber auch dort die Preise für Wohnraum; mitunter sogar schneller als in vielen Metropolen, wie das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) in diesem Jahr für die Postbank herausgefunden hat. Da die Speckgürtel boomen, könnten sich in vielen Verflechtungsräumen der großen Metropolen vor allem für Privatanleger bessere Renditechancen als anderswo in Deutschland ergeben.

Denn: „Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der jeweiligen Regionen bestimmt“, erklärt Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts bei der Postbank und der Deutschen Bank.

Besonders angesichts der aktuellen Lage auf dem Markt tun Immobilieninteressenten gut daran, diese Erkenntnis in ihre Kaufentscheidung einfließen zu lassen. So führten Zinsanstieg und Baumaterialmangel in den vergangenen Monaten zu großen Unsicherheiten in der Immobilienbranche. Zwar sind Entwicklungen am Immobilienmarkt schwer zu prognostizieren, weil verschiedene, teils gegenläufige Faktoren wirken. Ein deutlicher Preisverfall am Markt ist also keineswegs gewiss. Doch viele Experten gehen davon aus, dass sich die Preise in den kommenden Jahren weniger dynamisch entwickeln werden als in den Jahren zuvor, vor allem in weniger gefragten Regionen kommt es schon jetzt zu teils zweistelligen Preisrückgängen. In attraktiven Speckgürteln aber könnte es zumindest langfristig wieder einen gegenteiligen Trend geben.

Das sind attraktive Speckgürtel für Immobilienkäufer

Welche Regionen zu den „attraktiven Speckgürteln“ für Immobilienkäufer gehören dürften, haben die Experten des HWWI für die Postbank in diesem Jahr in einer Analyse ermittelt, die bis ins Jahr 2035 reicht und neben der demografischen Ent­wicklung auch die er­wartete Ein­kommens­ent­wick­lung einschließt. Beide Faktoren beeinflussen die Kauf­preise. Besonders gut sieht es langfristig laut den Daten der Postbank-Studie, die eine der renommiertesten Untersuchungen in ihrem Bereich ist, demnach weiter im süddeutschen Raum aus. Die Kaufpreisprognose der Experten für die Immobilien in Deutschland zeigt, dass unter den sieben größten deutschen Metropolen die mit Abstand beste Preisentwicklung für die Region Münchens erwartet wird.

Im Speckgürtel der bayerischen Landeshauptstadt lässt der Landkreis Miesbach ebenfalls einen etwa so hohen Zuwachs erhoffen wie München selbst. Die kreisfreie mittelgroße Stadt Landshut sowie die Landkreise Erding und Ebersberg, alle im Umland von München gelegen, gehören ebenfalls zu den zehn Regionen mit den höchsten prognostizierten jährlichen Preisanstiegen bis 2035. Bessere Wertsteigerungen können nur noch Immobilienbesitzer und -besitzerinnen aus Potsdam, also im Berliner Speckgürtel, erwarten.

Und auch das Hamburger Umland dürfte mit Blick auf die Immobilienpreisentwicklung für Investoren weiter interessant bleiben. Die direkt an die Hansestadt Hamburg grenzende Landkreis Herzogtum Lauenburg sowie der zur Metropolregion gehörende Landkreis Lüneburg schaffen es ebenfalls noch in die „Top Ten“ der Regionen mit den besten Preisentwicklungen bis 2035.

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  22. Dezember 2022
  Kategorie: Immobilien
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