Scheidung – Was passiert mit der Immobilie?
Scheidung - Was passiert mit der Immobilie?
Immobilien bei Scheidung oder Trennung, sind ein denkbar schwieriges Thema, da dies nicht nur mit einem hohen Vermögenswert, sondern auch mit vielen Emotionen verbunden ist. Hat man sich als Paar den Traum vom Eigenheim erfüllt, Jahre darauf hingespart, um in der eigenen Immobilie bis ins Alter sesshaft zu werden, so machen sich wenigsten im Vorfeld Gedanken darüber, was bei einer Trennung passiert. Ist diese Situation einmal eingetreten, stehen Paare vor den Scherben Ihres Traums und nicht nur das. Wie geht es jetzt weiter? Müssen wir die Immobilie verkaufen? Wer bleibt, wer geht? Das sind alles Fragen, mit welchen sich die Trennenden auf einmal auseinandersetzen müssen. Auf ein paar dieser Fragen möchte ich im Folgenden eingehen:
Wem gehört die Immobilie?
Diese Frage ist die erste, die in einem Falle der Trennung geklärt wird. Gibt es nur einen Eigentümer, ist die Regelung relativ klar. Sicherheit bietet hier ein Blick in das Grundbuch. Sind beide Eheleute Eigentümer der Immobilie, wird es schon schwieriger. Hier muss eine Einigung erzielt werden mit denen jede Partei leben kann und gestaltet sich in der Praxis leider nicht immer ganz so einfach. Im Grundbuch lässt sich nachvollziehen, zu welchen Anteilen jeder als Eigentümer eingetragen ist.
Welche Möglichkeiten für eine Einigung gibt es?
Folgende Möglichkeiten, wie die Problematik im Zusammenhang mit der gemeinsamen Immobilie gelöst werden kann, gibt es:
• Ein kompletter der Verkauf der Immobilie
• Ein Ehepartner übernimmt den Anteil des Anderen und zahlt diesen aus
• Vermietung der Immobilie – die Mieteinnahmen werden geteilt
• Teilversteigerung der Immobilie
1. Verkauf der Immobilie
Sind sich beide Ehepartner darüber einig, kann die Immobilie komplett veräußert werden. Der Kaufpreiserlös wird je nach den im Grundbuch eingetragenen Anteilen aufgeteilt. Für diese Variante entscheiden sich in der Praxis die meisten Paare, da man damit einen sauberen Schnitt hat und viele Eigentümer einen Haken an dieses Kapitel machen möchten, um neu starten zu können.
2. Ein Ehepartner übernimmt den Anteil des Anderen und zahlt diesen aus
Kommt ein Verkauf der Immobilie nicht in Frage, da zum Beispiel die Ehefrauen aufgrund von Kindern an das Haus gebunden sind und in diesem wohnen bleiben möchten, steht hier auch die Option im Raum, dass der ausziehende Ehepartner seinen Anteil an den im Haus wohnhaft bleibenden verkauft. In diesem Fall müsste die Ehefrau den Anteil übernehmen und Ihren Mann entsprechendseines Anteils auszahlen. Im Vorfeld würde hierzu eine Bewertung der Immobilie vorgenommen werden, um den Wert und die daraus resultierenden Anteile festzulegen. Gerade im Großraum München können hier nicht ganz unerhebliche Summen zusammenkommen.
Und hier liegt oftmals das Problem. War der Ehemann der Hauptverdiener und hat sich die Ehefrau jahrelang um die Erziehung der Kinder gekümmert, fehlen der Ehefrau oftmals die Mittel den Anteil auszuzahlen. Auch der Weg zur Hausbank bringt in solchen Fällen oft nicht das gewünschte Ergebnis, da die Bonität nicht ausreichend ist.
Anmerkung: Erfolgt die Übertragung des Miteigentumsanteile während der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung, so fällt keine Grunderwerbssteuer an.
3. Vermietung der Immobilie
Ist man sich noch nicht einig darüber, ob die Immobilie verkauft werden soll oder kommen steuerliche Fragen auf, die einen Verkauf ungünstig gestalten, so kann sich zu einer Vermietung der Immobilie, kurzfristig oder langfristig, entschieden werden. Die Mieteinnahmen werden dann den entsprechenden Anteilen nach aufgeteilt. Hier sollte man wissen, dass man als gemeinsame Eigentümer und künftige Vermieter weiter an die Immobilie und gemeinsame Entscheidungen gebunden ist. Inwieweit das gewollt und von Vorteil ist, muss jeder für sich entscheiden. Ob das funktioniert setzt voraus, dass beide Ehepartner auch nach der Scheidung noch ein gutes Verhältnis miteinander pflegen und sich in großen Teilen einig sind.
4. Teilversteigerung der Immobilie
Ist keine Einigung in Sicht, was mit der Immobilie passieren soll oder sperrt sich eine Partei eine Einigung zu erzielen, gibt es als letzte Möglichkeit die Teilversteigerung. Dieses Verfahren kann beim zuständigen Amtsgericht mit einem formlosen Antrag, welchem ein aktueller Grundbuchauszug beigelegt werden sollte, beantragt werden.
Eine Teilungsversteigerung ist ohne Zustimmung des Antraggegners vor einer rechtskräftigen Scheidung möglich. Allerdings unter folgenden Voraussetzungen:
• Das gemeinsame Grundstück stellt nicht das gesamte Vermögen dar
• Die Eheleute befinden sich nicht in einer Gütergemeinschaft oder Zugewinngemeinschaft
Das Verfahren kann auch ohne Zustimmung des Miteigentümers beantragt und durchgeführt werden.
Das Recht auf Teilungsversteigerung leitet sich aus dem Gemeinschaftsrecht her (§§ 749, 753 BGB). Es spielt dabei auch keine Rolle, wie groß der Eigentumsanteil der Antrag stellenden Partei ist.
Dieses Verfahren sollte jedoch immer als letzte Möglichkeit gesehen werden, wenn sich der Miteigentümer strikt weigert, eine gütliche Einigung zu erzielen. Auch kann dieses Verfahren “verhindert” werden, wenn sich die Ehepartner in einer Gütergemeinschaft oder Zugewinngemeinschaft befinden und es sich bei der Immobilie um das “ganze Vermögen” handelt. Der Gesetzgeber hat hier eine 90%-Grenze für das Vermögen festgesetzt.
Welche der oben genannten Möglichkeiten für Ihre Situation die beste Option darstellt, ist individuell abhängig von Ihrer Situation. Gern stehe ich Ihnen im Falle eines Verkaufes zur Seite und begleite Sie professionell durch diesen Prozess.
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