Die Immobilie in Zeiten hoher Inflation
Immobilien als Sachanlage in Zeiten hoher Inflation: Wie gut eignen sich Immobilien als Inflationsschutz?
Fast 50 Jahre ist es her, dass in Deutschland eine so hohe Inflation gemessen wurde. Explodierende Preise für Energie und steigende Kosten für Lebensmittel und Dienstleistungen lassen den realen Wert des Geldes spürbar sinken. Die durch die Corona-Pandemie zunächst verursachten Lieferengpässe verschärfen sich durch den Ukraine-Krieg weiter und begünstigen eine wachsende Geldentwertung – auch in der näheren Zukunft.Kann eine Immobilie als Sachanlage durch ihre Wertstabilität einen effektiven Inflationsschutz gewährleisten? Welche Kriterien muss die Immobilie als Sachanlage idealerweise erfüllen? Und was passiert in der Inflation mit der Finanzierung, respektive dem Immobilienkredit? Lesen Sie im folgenden Beitrag die wichtigsten Antworten.
Krieg und Krisen begünstigen die Flucht in die Sachanlage
Anfang Juli überraschten die Landesbausparkassen und der Münchner Finanzierungsvermittler Interhyp mit der Meldung, dass die Nachfrage nach Immobiliendarlehen im letzten Quartal stark gestiegen sei. Grund sei offensichtlich die Sorge, dass Inflation und steigende Zinskosten die Preise für die Sachanlage Immobilie noch weiter in die Höhe treiben würden. Das Münchner Ifo-Institut konstatierte gleichzeitig, dass finanziell weniger gut gerüstete Interessenten, die den Erwerb einer Immobilie vor allem wegen der günstigen Zinsen ins Auge gefasst hatten, nun aus dem Markt fallen.
Während also auf der einen Seite höhere Zinsen, Materialmangel und steigende Baukosten dem Immobilienmarkt einen leichten Dämpfer versetzen, realisiert sich auf der anderen Seite ein Kapitel aus dem Lehrbuch der Marktwirtschaft: Inflation, Krieg und Krisen begünstigen die Flucht in Sachwerte wie Immobilien, die als sicher gilt und für Wertstabilität steht.
Lohnt eine Immobilien-Investition in der Inflation?
Ob es lohnend ist, während einer Inflation in Immobilien zu investieren, hängt von mehreren Faktoren ab. Einer der Wichtigsten ist die richtige Nutzung des Fremdkapitalhebels. Schließen Sie einen guten Finanzierungsvertrag mit einer möglichst langen Zinsbindung (mindestens 15, besser 20 oder mehr Jahre ab). So kann bereits aus dem Immobilienkredit ein Inflationsschutz erwachsen: Die Kreditsumme bleibt unverändert, während die Zinszahlungen durch die Geldentwertung real kleiner werden. Parallel dazu steigt der Wert der Immobilie. Nicht minder wesentlich ist es gleichzeitig, ob Sie in die Wertstabilität einer Immobilie investieren, die Sie selbst nutzen möchten, oder ob Sie den Inflationsschutz durch eine Rendite-Immobilie erzielen möchten. Der Inflationsschutz einer Rendite-Immobilie ist zumeist größer.
Sachanlage mit langfristigem Inflationsschutz: Die selbstgenutzte Immobilie
Als Sachanlage bietet die selbstgenutzte Immobilie aktuell nur einen überschaubaren Inflationsschutz. Zwar stehen die eigenen vier Wände für eine positive Wertstabilität, die je nach Lage nennenswert wachsen kann, trotzdem steigen durch die Inflation Betriebs- und Nebenkosten, die zu einer Mehrbelastung führen. Andererseits garantiert ein abbezahltes Haus im Alter eine gewisse finanzielle Unabhängigkeit, die sich allein durch die nicht mehr anfallende Miete ergibt. Eine Senkung der Mietpreise erscheint auf lange Sicht ebenso unwahrscheinlich wie eine allgemeine Minderung der Wertstabilität von Immobilien. Die Sachanlage der selbstgenutzten Immobilie steht insofern für einen klar umrissenen, langfristigen Inflationsschutz.
Sachanlage mit möglichem, umfassenden Inflationsschutz: Die vermietete Immobilie
Ähnlich wie bei der selbstgenutzten Immobilie steigen auch bei der Sachanlage einer vermieteten Immobilie der Immobilienwert sowie die Summe der Betriebs- und Nebenkosten. Allerdings liegen letztere in aller Regel höher als beim privaten Eigenheim. Während sich also die Wertstabilität der Sachanlage festigt beziehungsweise erhöht, sinkt der Wert des Geldes, den der Vermieter als Gewinn aus den Mieten und Betriebskostenzahlungen seiner Mieter generiert. Im Zuge der allgemeinen Inflation kann der Vermieter diesen Verlust jedoch mit einer Anhebung der Miete und der Nebenkosten kompensieren – unterstellt Lage, Zustand und politisches Umfeld der Immobilie erlauben diesen Schritt. Die Sachanlage einer vermieteten Immobilie kann daher – im Idealfall – einen umfassenden Inflationsschutz gewährleisten.
Entscheidender Unterschied: Neue Sachanlage oder renovierungsbedürftig?
Auf den Inflationsschutz der Sachanlage Immobilie nimmt schließlich der jeweilige Zustand von Haus oder Wohnung einen maßgeblichen Einfluss. Grundsätzlich gilt, dass ein Neubau vor Inflation besser geschützt ist als eine renovierungs- oder gar sanierungsbedürftige Immobilie. Je nach Aufwand und erforderlichen Maßnahmen kann sich die Inflationssicherheit im zweiten Fall sogar in das Gegenteil verkehren. Ältere Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz erfordern nicht selten extrem hohe Kosten, um zunächst eine Wertstabilität herzustellen. Ob und wie schnell sich diese Kosten amortisieren, hängt im wesentlichen von der Lage der Immobilie ab.
Die Lage der Immobilie bestimmt ihre Wertstabilität
Die Wertstabilität der Sachanlage Immobilie, ihre Krisen- und Inflationssicherheit basiert wesentlich auf der Wohnraum-Nachfrage am jeweiligen Standort. Insofern entscheidet – wie so oft – die Lage der Immobilie darüber, ob ein Immobilieninvest lohnend ist. In den Metropolregionen wird die Nachfrage auf unbestimmte Zeit das Angebot übertreffen und in dieser Konstellation nicht nur die Wertbeständigkeit, sondern die kontinuierliche Wertsteigerung von Immobilien begünstigen. Die Sachanlage Immobilie garantiert in diesem Umfeld nicht nur Inflationsschutz, sondern darf als sicheres Invest bezeichnet werden. Anders sieht es hingegen in strukturschwachen oder von Abwanderung bedrohten Regionen aus: In diesen sollte ein Engagement sehr gut überlegt werden.
