Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt 2020

Statement Deutsche Bank, DB Research Management

22.04.20

Aktuell überlagert die Corona-Krise alle anderen Immobilienthemen. In unserem Basisszenario gehen wir von einem starken Konjunktureinbruch im ersten Halb-jahr aus, auf den eine kräftige wirtschaftliche Erholung folgt. Temporär hat die Pandemie viele negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Mittelfristig könnte aber eine Flucht in Sicherheit und womöglich eine höhere Zuwanderung positive Impulse setzen. Dann rücken wieder strukturelle Themen in den Vordergrund. Beides beleuchten wir in diesem Jahresausblick. Wir halten an unserer Einschätzung fest, dass der Hauspreiszyklus wenigstens bis zum Jahr 2022 andauern wird. Zwei Gründe sprechen dafür: Erstens das träge Angebot an neuem Wohnraum; die Zahl neuer Wohnungen stagnierte in den letzten Jahren nahezu. Zweitens ist im Jahr 2019 der Kreditzyklus kräftig angesprungen, wodurch die Haus- und Wohnungspreise zunächst noch dynamischer wachsen könnten.

Die Corona-Krise und der Immobilienmarkt

Aktuell überlagert die Corona-Krise alle anderen Immobilienthemen. Aufgrund des Kontaktverbots und des temporären Zusammenbruchs vieler globaler Lie-ferketten unterstellen wir in unserem Basisszenario1 eine tiefe Rezession. Im ersten Halbjahr 2020 erwarten wir ausgehend vom Jahresende 2019 einen Ein-bruch des deutschen BIP um rund 12% und im Anschluss eine kräftige Erho-lung. In unserem Szenario wird das BIP bis zur Jahresmitte 2021 wieder auf dem Vorkrisenniveau sein. Entsprechend stehen dann wieder strukturelle The-men im Vordergrund. Auf das Zusammenspiel der Auswirkungen der Corona-Krise und der fundamentalen Faktoren konzentrieren wir uns in diesem Aus-blick. Eine Ad-hoc-Einschätzung, welche kurz- und mittelfristigen Folgen die Corona-Krise haben könnte, können Sie in unserem Beitrag „Deutscher Immobi-lienmarkt in Zeiten der Corona-Krise“ von Anfang April 2020 nachlesen.

Nachfrage nach Wohnraum strukturell stabil

Sofern die wirtschaftliche Dynamik schon bald wieder deutlich anzieht, treten in der zweiten Jahreshälfte 2020 die für die bisher kräftige Wohnungsnachfrage maßgeblichen Faktoren wieder in den Vordergrund. Neben dem Niedrigzinsum-feld wirkte bisher vor allem die Arbeitsmarktlage mit rekordhohem Beschäfti-gungsstand und solidem Lohnwachstum stützend. Nach vorläufigen Angaben des Statistischen Bundesamtes nahmen die Nominallöhne im Jahr 2019 um 2,6% und die Reallöhne um 1,2% zu. Beide Werte liegen damit auf dem Zehn-jahresdurchschnitt. Die Lohnentwicklung dürfte in den Jahren 2020 und 2021 deutlich niedriger ausfallen. In den meisten Tarifverhandlungen dürfte die Be-schäftigungssicherung größere Priorität gewinnen, wie schon der jüngste Ab-schluss in der Metall- und Elektroindustrie zeigte. Aufgrund des zu erwartenden massiven Wirtschaftseinbruchs im laufenden Jahr ist zu erwarten, dass der bis zum Jahr 2018 fulminante Beschäftigungsaufbau zum Erliegen kommt und die Erwerbstätigkeit im Jahr 2020 um gut 300.000 sinken dürfte. Insbesondere Selbstständige und geringfügig Beschäftigte dürften hiervon betroffen sein. Im Jahr 2021 könnte die Zahl der Erwerbstätigen dann im Zuge der von uns erwar-teten Erholung wieder über die 45 Mio.-Grenze steigen. Wenngleich im boo-menden Bausektor und auch im öffentlichen Dienst ein Fachkräftemangel herrscht und weiterhin Arbeitskräfte gesucht werden, sank in der Industrie die Beschäftigtenzahl bereits in den Monaten vor der Corona-Krise. Hier wie auch im arbeitsintensiven Dienstleistungssektor könnten die ausgeweiteten Regelun-gen zur Kurzarbeit erst einmal beschäftigungssichernd wirken, worauf der mas-sive Anstieg der Meldungen im ersten Quartal (bis 15. April 725 Tsd.) schließen lässt. Dennoch dürften auch bei den durch die Social distancing-Maßnahmen ganz besonders beeinträchtigten Dienstleistungsunternehmen mittelfristig Stel-len wegfallen. Wir erwarten für das Jahr 2020 einen Anstieg der Arbeitslosen-quote auf rund 6%, der im Jahresdurchschnitt 2021 infolge der erwarteten Erho-lung auf 5,5% zurückgeht.