20 % Kaufpreisabschlag reicht für Verwertungskündigung
Das Amtsgericht Dachau hat entschieden, dass ein Kaufpreisabschlag von 15-20 % bei einem vermieteten Objekt im Vergleich zu einem Abschlag von über 20 % bei einem unvermieteten Objekt einen wesentlichen Nachteil darstellt, der eine Verwertungskündigung durch den Vermieter rechtfertigt. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, also ein Kündigungsgrund, liegt vor, wenn der Vermieter aufgrund der Fortführung des Mietverhältnisses daran gehindert wird, das Grundstück wirtschaftlich sinnvoll zu verwerten, und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen (§573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Eine solche Beeinträchtigung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kann gegeben sein, wenn die Vermietung der Wohnung den Marktwert im Vergleich zu ihrem Wert im unvermieteten Zustand erheblich mindert.
Gerichte bewerten unterschiedlich, wie hoch der Mindererlös sein muss, um eine Kündigung zu rechtfertigen; ebenso gibt es verschiedene Ansichten darüber, unter welchen Bedingungen dem Vermieter dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Grundsätzlich sind die Anforderungen der Rechtsprechung an eine Kündigung wegen eingeschränkter wirtschaftlicher Verwertung jedoch sehr hoch.
In dem vom Amtsgericht Dachau verhandelten Fall führte der Vermieter in seiner Räumungsklage an, dass er bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses einen Kaufpreisabschlag von über 20 % hinnehmen müsste und zudem durch die Mietbindung an der Nutzung einer bereits bestehenden Baugenehmigung für einen Neubau im Gartenteil des Anwesens gehindert sei. Das Gericht entschied, dass ein erheblicher Nachteil im Sinne des §573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dann vorliegt, wenn der Mindererlös die Schwelle von 15-20 % überschreitet. Bei einem Mindererlös von über 20 % spielt es für die Einschätzung eines erheblichen Nachteils keine Rolle mehr, in welcher finanziellen Lage sich der Vermieter ansonsten befindet. Da ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger einen Mindererlös von 26,7 % durch die Vermietung festgestellt hatte, gab das Gericht der Räumungsklage statt (AG Dachau, Urteil vom 10.05.2024, 4C240722, GE 2024, S. 697).
17. Oktober 2024
Kategorie: Immobilien