Erbpachtimmobilien
Was ist Erbpacht?
Erbpacht, heute oft als Erbbaurecht bezeichnet, ist eine Form des Immobilienerwerbs, bei der das Grundstück nicht gekauft, sondern gegen Zahlung eines Erbbauzinses langfristig gepachtet wird. Der Vertrag läuft in der Regel über 50 bis 99 Jahre und erlaubt es dem Erbbaurechtsnehmer, eine Immobilie auf dem Grundstück zu errichten oder zu erwerben.

Wie funktioniert Erbpacht?
Juristisch korrekt handelt es sich bei der Erbpacht um Erbbaurecht. Es ermöglicht Bauherren, ein Haus zu bauen, ohne das Grundstück zu erwerben. Stattdessen kann es über einen Zeitraum von bis zu 99 Jahren gepachtet werden. Die Dauer der Erbpacht ist gesetzlich nicht festgeschrieben und obliegt insoweit der Vereinbarung der Vertragsparteien. Meistens handelt es sich um eine Dauer von 50, 60 und 75 bis 99 Jahren. Der häufigste Fall in der Praxis sind 99 Jahre.
Angeboten werden diese Grundstücke mit den entsprechenden Erbbaurechtsverträgen oftmals von Stiftungen, Kirchen und Gemeinden, wobei auch Privatpersonen Erbbaurechtsgeber sein können. Der dem Verhältnis zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer zugrunde liegende Vertrag ist der Erbbaurechtsvertrag. Eine Immobilie mit Erbbaurecht eignet sich für einkommensschwache Familien, die dadurch die Möglichkeit haben, im eigenen Haus zu wohnen. Allerdings bleiben Grund und Boden, auf dem die Immobilie steht, im Eigentum des Erbbaurechtsgebers, während der Immobilienkäufer lediglich ein Nutzungsrecht für das Grundstück erhält.
Chancen und Risiken
Chancen:
- Geringere Anfangskosten: Kein Kauf des Grundstücks notwendig, wodurch die Gesamtinvestition niedriger ausfällt.
- Möglichkeit zur Vererbung oder Veräußerung: Das Erbbaurecht kann verkauft oder vererbt werden (je nach Vertragsgestaltung).
- Sinnvoll bei hohen Bodenpreisen: Erbpacht kann insbesondere in Ballungszentren eine kostengünstige Alternative sein.
- Planungssicherheit: Langfristige Verträge sichern den Besitz und die Nutzung der Immobilie.
Risiken:
- Erbbauzins-Zahlung: Monatliche oder jährliche Zahlungen an den Grundstückseigentümer.
- Vertragsende: Nach Ablauf kann das Gebäude an den Eigentümer zurückfallen.
- Eingeschränkte Gestaltung: Vertragsabhängig kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers für Umbauten oder Verkäufe notwendig sein.
- Schwierige Finanzierung: Banken finanzieren Erbpachtimmobilien oft nur eingeschränkt.
Berechnung der Grunderwerbssteuer bei Erbpacht
Berechnung der Grunderwerbssteuer bei Erbpachtimmobilien:
⁃ Erbbauzins x 12 = Jahreswert
⁃ Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung
⁃ Grunderwerbsteuersatz x Gegenleistung = Grunderwerbsteuer
Ein Beispiel:
⁃ monatlicher Erbsteuersatz: 400 EUR
⁃ Jahreswert Erbpachtzins: 400 EUR x 12 Monate = 4.800 EUR
⁃ (Vervielfältiger bei einer LZ von 99 Jahren lt. Anl. 9a = 18,589)
⁃ Gegenleistung: 4.800 EUR x 18,589 = 89.227,2 EUR
⁃ Grunderwerbsteuer (Bayern): 89.227,2 EUR x 3,5% = 3.122,95 EUR
Die entrichtende Grunderwerbssteuer beträgt in diesem Beispiel 3.122,95 €.
Für wen ist Erbpacht geeignet?
Geeignet für:
- Familien und Einzelpersonen mit begrenztem Kapital.
- Investoren, die Immobilien in teuren Lagen erwerben möchten.
- Menschen, die eine langfristige Planungssicherheit bevorzugen.
Nicht geeignet für:
- Personen, die Wert auf uneingeschränkte Eigentümerschaft legen.
- Investoren, die Immobilien als Vermögensaufbau mit langfristiger Werterhaltung nutzen wollen.
- Käufer, die hohe Flexibilität und einfache Weiterveräußerung wünschen.
Berechnung des Erbpachtzinses
Der Erbpachtzins wird meist als Prozentsatz des Bodenwerts festgelegt.
Erbpachtzins = Bodenwert x Zinssatz
Beispiel:
- Bodenwert: 200.000 EUR
- Erbbauzins-Satz: 4 %
- Jahreserbpacht: 200.000 EUR x 4 % = 8.000 EUR
- Der Zinssatz liegt üblicherweise zwischen 3 und 5 %, kann aber vertraglich angepasst werden
Finanzierung von Erbpachtimmobilien
Möchte man eine Immobilie mit Erbbaurecht finanzieren, gilt es im Vorfeld einiges zu wissen. Bei der Finanzierung gelten eng gesteckte Voraussetzungen vonseitens der finazierenden Bank:
1. Banken finanzieren nur solche Grundstücke, bei denen die Restlaufzeit des Erbbauvertrages mindestens noch 40 Jahre beträgt.
2. Es sollte entsprechendes Eigenkapital vorhanden sein. Der Eigenkapitalanteil liegt hier in der Regel höher als bei einer Finanzierung einer Standardimmobilie. Dies hängt mit der im Erbpachtvertrag festgelegten Beleihungsgrenze zusammen.
3. Bei Finanzierungen für Erbpachtimmobilien ist der Zins oftmals höher als bei einer klassischen Baufinanzierung. Grund hierfür ist, dass für Banken die Finanzierung von Erbpachtimmobilien mit einem höheren Risiko verbunden ist.
Verkauf von Erbpachtimmobilien
Der Verkauf einer Erbpacht-Immobilie unterscheidet sich erheblich vom Verkauf klassischer Eigentumsimmobilien und erfordert spezifisches Fachwissen sowie eine strategische Herangehensweise. Da viele Käufer noch Unsicherheiten gegenüber Erbpacht haben, ist es entscheidend, den Verkaufsprozess professionell und transparent zu gestalten.
Warum einen Experten beauftragen?
Der Verkauf einer Erbpacht-Immobilie erfordert fundiertes Wissen über die Thematik, zielgruppengerechte Ansprache. Ein erfahrener Immobilienprofi unterstützt dabei, geeignete Käufer zu finden, Bedenken auszuräumen und die richtige Bank für die Finanzierung zu finden. Wer eine Erbpacht-Immobilie erfolgreich verkaufen möchte, profitiert erheblich von der Expertise eines Spezialisten.
Estate Angels verfügt bereits über eingehende Praxiserfahrung erfolgreich abgeschlossener Erbpachtverkäufe und weiß worauf es ankommt.